Alugar um imóvel não é um processo fácil. Seja para o proprietário ou para o inquilino, há burocracia e, claro, preocupações com garantias de pagamento e cuidados com a propriedade. Por isso, para evitar dor de cabeça, a saída é contratar um seguro fiança locatícia, também conhecido como seguro aluguel. Esse seguro substitui o fiador ou a caução em dinheiro na hora de alugar o imóvel residencial ou comercial, facilitando os trâmites para todas as partes.

Regulamentado desde 2008, o seguro fiança locatícia ganha cada vez mais importância em contratos de aluguel de pessoa física ou jurídica porque dá muito mais garantia ao proprietário. “A seguradora paga ao proprietário do imóvel os aluguéis e encargos legais vencidos e não pagos pelo inquilino em caso de decretação de despejo, abandono do imóvel ou entrega amigável das chaves”, exemplifica Carlos Ferreira, coordenador técnico da Conset.

Em junho de 2019, a Superintendência de Seguros Privados (Susep), publicou circular estabelecendo regras para o seguro fiança locatícia.

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Para a contratação do seguro há uma avaliação cadastral do inquilino, que deve comprovar ter renda suficiente para contratá-lo. O seguro é feito por um período de um ano, podendo ser renovado sem avaliação se o inquilino continuar no imóvel. Geralmente, o seguro custa, por ano, uma vez e meia o valor do aluguel mensal. Além disso, é vantajoso para todos os envolvidos no aluguel.

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Entenda como funciona o seguro fiança locatícia:

Há alguma restrição quanto ao tipo de imóvel que pode ser alugado, tendo o seguro fiança locatícia como forma de garantia de aluguel?

Carlos Ferreira – Conset: Não, imóveis residenciais e comerciais (escritórios, consultórios etc) de qualquer tamanho podem ter o aluguel garantido por um seguro fiança locatícia.

Como funciona a cobertura do seguro fiança locatícia?

O seguro fiança locatícia funciona como uma garantia de pagamento. Se o inquilino não pagar o aluguel e as taxas seguradas, a seguradora que emitiu o seguro fiança pagará ao proprietário do imóvel ou à imobiliária no lugar dele. Depois, a seguradora vai buscar do inquilino a devolução do valor que pagou por meio de reembolso, podendo inclusive acionar o inquilino judicialmente. E é a seguradora que arca com o custo de um possível processo judicial.

Você pode emitir um seguro para garantir somente o pagamento do aluguel, como pode emitir um seguro que garanta, além do pagamento do aluguel, o pagamento das taxas de condomínio, IPTU, contas de luz, gás, água. Existe, ainda, a possibilidade de contratar coberturas que garantirão ao locador, no fim da locação, o pagamento dos custos com reparo de danos ao imóvel, pintura interna, pintura externa, multa por rescisão contratual.

Se for contratada a cobertura para danos físicos ao imóvel e houver divergências sobre a avaliação dos danos, a seguradora deve propor ao proprietário do bem, a designação de um perito independente para atuar no caso. A contratação desse perito será paga pelo proprietário do imóvel e pela seguradora, em iguais partes.

Quem paga o seguro fiança locatícia?

O inquilino, porque é ele quem precisa dar a garantia de pagamento dos aluguéis. No caso de ele não pagar o prêmio do seguro (custo do seguro), o dono do imóvel deverá fazê-lo para que as coberturas contratadas continuem válidas. Isso por que, a falta de pagamento do custo do seguro pode levar ao ajuste no prazo de vigência da apólice, à suspensão da cobertura ou até ao cancelamento do contrato de seguro.

Quem pode contratar o seguro fiança locatícia?

O seguro fiança locatícia pode ser contratado pelo proprietário do imóvel, pelo inquilino ou pela imobiliária. Quando o seguro é contratado pelo proprietário ou pela imobiliária, eles informam ao inquilino as condições de cobertura e os custos, cabendo ao inquilino apenas pagar o prêmio (custos do seguro).

O seguro aluguel não é o único tipo de garantia quando falamos de locação de imóvel. Quais são os outros?

Além do seguro fiança locatícia, há outras três modalidades de garantia de aluguel previstas na lei do inquilinato: a fiança, a caução e a cessão fiduciária de cotas de investimento.

A caução é quando o inquilino precisa depositar, já na assinatura do contrato de locação, um valor em uma caderneta de poupança, que não pode ultrapassar o equivalente a três aluguéis mensais. Ao final, os rendimentos desta poupança reverterão para o inquilino. Esse dinheiro é uma segurança para o proprietário do imóvel, caso aconteça algum problema com o pagamento do aluguel ou com o imóvel propriamente dito.

Já na fiança, o inquilino tem que encontrar alguém que tenha um imóvel próprio e quitado para participar do contrato de locação como fiador. Por lei, o proprietário não é obrigado a aceitar como fiador alguém que tenha imóvel quitado e próprio em outra cidade diferente da que o imóvel que se pretende alugar está localizado. Caso o inquilino não pague os aluguéis ou cause algum dano ao imóvel alugado, o fiador é quem tem que pagar as despesas.

A cessão fiduciária é a modalidade em que a garantia dada pelo inquilino são aplicações financeiras de cotas de fundos de investimento e títulos de capitalização. Ao alugar um imóvel, o inquilino compra um título de capitalização em seu nome, mas vinculado ao contrato de aluguel. No término do contrato, se tudo estiver em dia, ele resgata o título com correção. Se houver algum problema com o imóvel alugado, o título é sacado para cobrir as despesas. A cessão fiduciária como garantia de aluguel é regulada pelo capítulo XII da Lei 11.196 de 2005.

Para o inquilino, quais as vantagens do seguro aluguel em relação a outros tipos de garantia?

Uma das vantagens do seguro fiança locatícia para o inquilino é que, contratando esse serviço, ele não precisa passar pelo constrangimento de ficar buscando fiador, ou seja, de pedir favor a parentes e amigos.

Encontrar alguém que queira ser fiador é especialmente difícil quando a pessoa vai morar numa outra cidade, por exemplo. Muitas imobiliárias exigem que o fiador tenha no mínimo dois imóveis em seu nome na cidade onde está o imóvel que vai ser alugado. Encontrar parentes ou amigos com esta condição e numa cidade diferente daquela onde se viveu é difícil.

O seguro fiança locatícia dá mais agilidade ao processo de locação do que a caução em bens e tem menos burocracia. Quando a opção é pela caução em caderneta de poupança, por exemplo, é preciso esperar a abertura desta, que tem que ser feita em nome do inquilino e do proprietário conjuntamente.

Na cessão fiduciária de cotas de investimento, é preciso que o inquilino registre, junto ao agente fiduciário (que é a instituição financeira que emitiu as cotas de investimento), a cessão das cotas ao proprietário do imóvel, com cópia do contrato de aluguel.

Algumas seguradoras também oferecem alguns benefícios extras e bem úteis aos inquilinos, como desconto em transportadora para mudança, assistência 24h para consertos de urgência no imóvel, coisas que nem a caução nem o fiador oferecerão.

Contratando um seguro fiança locatícia com um corretor de confiança, o inquilino não fica sujeito aos custos apresentados pelo corretor da imobiliária.

Quais as vantagens do seguro fiança locatícia para o proprietário do imóvel?

A principal vantagem é a certeza do recebimento do valor do aluguel. Se o locatário não pagar, a seguradora paga. Isso evita que o proprietário tenha que esperar pela eventual conclusão de um processo judicial contra o inquilino, em caso de inadimplência.

Para o proprietário, a fiança pode ser um risco porque durante o contrato de locação, o fiador pode vender o imóvel que é a garantia, que fica, neste caso “esvaziada”. Neste caso, o locador tem que arcar com os custos e dor de cabeça de entrar com uma ação judicial para ter direito ao valor.

Além disso, no seguro fiança locatícia, a análise de crédito e cadastro do inquilino é feita pelas seguradoras e dá mais tranquilidade aos proprietários e imobiliárias na hora de decidir para quem alugar o imóvel.

Outra vantagem é que se a opção escolhida for a caução, por exemplo, e o valor com aluguéis não pagos ou danos ao imóvel for maior que os três meses de aluguel previstos nesta forma de garantia, o proprietário e a imobiliária ficam no prejuízo da diferença, pois não há mais ao que recorrer. Isto não acontece com o seguro fiança locatícia.

E para a imobiliária, quais as vantagens do seguro fiança locatícia?

Além das vantagens comuns a proprietários e imobiliárias que já citamos, estas têm outras vantagens. Quando há um seguro fiança locatícia, a imobiliária muitas vezes não vê a necessidade de fazer, ela mesma, a análise do cadastro do inquilino, pois isso já foi feito pela seguradora. Quando é a imobiliária que analisa o cadastro do inquilino e o aprova, ela assume um risco por isso. Havendo o seguro fiança locatícia, esse risco para a imobiliária deixa de existir.

Além disso, a imobiliária deixa de ter o custo de analisar o cadastro do inquilino, o que requer pessoal qualificado.

Outra vantagem é que com o seguro fiança locatícia há a certeza do pagamento do aluguel e, com ela, a regularidade no pagamento da taxa de administração do imóvel.

Por fim, outro benefício do seguro fiança locatícia para a imobiliária e proprietário é que ele prevê assistência jurídica da seguradora, se for necessário.

Com o seguro fiança locatícia, a imobiliária terá controle sobre tudo que acontecer com a apólice do seguro.

O que acontece com o dinheiro pago pelo inquilino, com a contratação do seguro, ao final da vigência da apólice?

O valor pago pelo inquilino com a contratação do seguro (o chamado “prêmio”) não volta para o inquilino ao final da vigência da apólice, pois a seguradora já correu todos os riscos de inadimplência durante todo o período da apólice. Se, por exemplo, o inquilino não tivesse pago os aluguéis o prêmio do seguro teria sido usado para pagar este prejuízo.

Mas, se o inquilino decidir terminar o contrato de aluguel antes do prazo, interrompendo o risco da seguradora e, consequentemente, encerrando o seguro antes do seu final, ele terá direito a reaver parte do prêmio pago pelo período em que não esteve segurado.

O que o proprietário deverá fazer se o inquilino, que lhe um seguro de fiança locatícia como garantia, atrasar o aluguel?

O proprietário deverá avisar à seguradora caso o inquilino se torne inadimplente. Isto é, logo após o vencimento do primeiro aluguel ou encargos não pagos. Essa etapa é importante porque a indenização conta a partir da data em que a comunicação foi feita pelo proprietário. Primeiro, haverá uma cobrança amigável. Se não houver acordo, a saída é uma ação judicial para a retomada do imóvel como já ocorre nos contratos com fiador ou caução.

Se o inquilino devolver o apartamento antes do término do prazo, ele pode pedir um reembolso do seguro?

Sim. A regra é que a apólice do seguro fiança locatícia fique em vigor no mesmo período de vigência do contrato de aluguel.

Se o inquilino devolver o imóvel antes do final do contrato de locação, ele pode solicitar à seguradora a restituição de parte do prêmio pago. A devolução será feita pela seguradora de acordo com a tabela de curto prazo, que leva em conta o prêmio pago e o tempo que falta para o término do contrato.

E se o contrato de aluguel for prorrogado por tempo indeterminado, o que acontece com a apólice do seguro fiança locatícia?

Neste caso, a cobertura do seguro só vai ser ampliada depois da análise de risco pela seguradora e se ela aceitar a nova proposta. Se a seguradora aceitar, a apólice do seguro será renovada no prazo estipulado pelo locador e locatário, com possibilidade de renovações posteriores.

Como é feito o reajuste do valor do seguro fiança locatícia?

A Susep determina que os limites da apólice e o custo do seguro deverão ser atualizados pelo mesmo índice e periodicidade definidos no contrato de locação.

É preciso ter uma renda mínima para contratar o seguro de fiança locatícia? Se sim, qual?

Não existe exigência de renda mínima, mas sim comprometimento de renda e histórico financeiro. O valor do aluguel não pode comprometer mais do que 30% do salário bruto ou renda mensal comprovada do inquilino e/ou da família que está alugando o imóvel.

O seguro fiança locatícia garante a aprovação do inquilino?

Não. O proprietário ou a imobiliária podem usar outros critérios de avaliação como, por exemplo, capacidade financeira para pagar o aluguel ou, ainda, problemas com restrição de crédito.

Qual o valor do seguro fiança locatícia? Como ele é calculado?

A seguradora calcula o valor levando em conta o valor do aluguel e das taxas mensais além das coberturas adicionais solicitadas. Os dados financeiros do inquilino também são levados em conta. Na maioria dos casos, o custo anual gira em torno de uma vez e meia o valor do aluguel.

É preciso pagar o valor do seguro todo de uma vez ou é possível parcelar?

O custo do seguro fiança locatícia pode ser parcelado, em regra, em até 4 parcelas. Para um aluguel de 30 meses, por exemplo, é possível fazer o seguro por um ano e depois renovar por mais um ano e assim por diante. Dependerá da aceitação do proprietário do imóvel ou da imobiliária.

Quem contrata seguro fiança locatícia tem direito a alguma assistência para o imóvel? Quais?

Algumas seguradoras oferecem assistência residencial em caso de emergência.Nesses casos há serviços como chaveiro, encanador e eletricista, por exemplo.

Como é a aceitação da fiança locatícia pelo mercado?

Muito Boa. Nem todas as seguradoras fazem, mas já existem empresas especializadas neste tipo de seguro.

Como contratar o seguro fiança locatícia?

Sempre através de uma corretora de seguros. O interessado em alugar o imóvel pode contratar o seguro fiança locatícia diretamente com um corretor em quem confie. Mas mesmo quando quem contrata o seguro é a imobiliária ou o proprietário, eles o fazem por meio de uma corretora de seguros.

Segundo a circular 587, publicada pela Susep em junho de 2019, sempre que o locador ou o locatário solicitarem, a seguradora ou a corretora de seguros devem informar o percentual e o valor da comissão de corretagem aplicados à apólice.

Qual o papel da corretora de seguros no processo de contratação do seguro fiança locatícia?

A corretora de seguros é quem conhece a especificidade de cada produto oferecido pelo mercado.

Entre as partes envolvidas (locador, locatário, imobiliária) a corretora é a parte especializada. E, por isso, consegue agilizar o processo de cotação e emissão, evitando que o interessado deixe de alugar o imóvel escolhido porque perdeu a chance para outra pessoa interessada que ofereceu outra forma de garantia, como caução ou fiador, por exemplo.

A corretora de seguros também fica atenta para que todas as coberturas exigidas no contrato de locação estejam contempladas na apólice de seguro. Além disso, ela é responsável por avisar ao inquilino e ao proprietário do imóvel sobre o vencimento do seguro fiança para que o seguro seja renovado com a antecedência necessária.

Outra atribuição da corretora é acompanhar eventuais avisos de descumprimento das obrigações do inquilino ou vistorias de danos ao imóvel na ocasião da desocupação.

É possível fazer mais de um contrato de seguro fiança locatícia para a mesma locação?

Não. A circular 587, publicada pela Susep em junho de 2019, proíbe isto.

Atualmente, quais são as seguradoras que já oferecem o seguro fiança locatícia?

Quando o tomador da fiança (inquilino) é pessoa jurídica temos: Fator Seguros, Berkley Seguros, Tokio Marine, Porto Seguro, Mapfre, entre outras. Já quando o tomador da fiança (inquilino) é pessoa física temos Porto Seguro, Mapfre e Pan Seguros, entre outras.

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